O que é portabilidade de financiamento imobiliário?
Na busca por um imóvel, as pessoas frequentemente se deparam com a possibilidade de fazer um financiamento para realizar esse sonho.
O financiamento consiste em pegar o valor necessário para bancar o imóvel e ir pagando parcelas até que a dívida com a instituição financeira seja quitada.
Mas, em alguns casos, nem sempre o banco onde a pessoa fez o financiamento é o que apresenta melhores condições atuais, e, nesse caso, o comprador pode escolher por fazer a portabilidade de financiamento.
Afinal de contas, o que seria a portabilidade de financiamento? É uma condição específica, que permite transferir o valor do financiamento, ou seja, a dívida que o contratante adquiriu com uma instituição bancária, para outro banco que apresente condições mais vantajosas.
Na realidade, acaba sendo a única opção, uma vez que o financiamento já está em vigência e, portanto, não há como extinguir essa dívida e começar outra.
O procedimento de portabilidade de funcionamento foi liberado para os consumidores em 2006, mas, no início, o processo era extremamente burocrático e apresentava elevados custos para o cliente no ato de mudar de banco.
Entretanto, ao longo dos anos, a portabilidade financeira se tornou muito mais simples. Hoje em dia, por exemplo, não é mais permitida a cobrança de taxas para consumidores que mudam de banco.
Dessa forma, a portabilidade financeira se tornou uma ferramenta para que as pessoas consigam amortizar as suas dívidas em virtude de encontrar instituições financeiras que apresentem melhores taxas de juros.
É importante citar que qualquer pessoa que tenha uma dívida em forma de financiamento imobiliário pode requerer a portabilidade.
Porém, dentre as regras que garantem essa portabilidade há uma que exige que o imóvel esteja terminado, portanto, não há como fazer a portabilidade em imóveis em construção ou que ainda se encontram na planta.
Após o mutuário encontrar um banco com taxas mais vantajosas, a negociação é feita e a proposta pode, então, ser enviada para o banco onde está alocado o financiamento inicial. Este, por sua vez, terá o prazo de cinco dias para fazer uma contraproposta.
Se mesmo com a contraproposta o mutuário tiver decidido mudar de banco, a nova instituição financeira irá quitar o débito e assumirá o crédito, fazendo com que o mutuário passe a pagar as parcelas para este novo banco.
Portabilidade de financiamento imobiliário pode ser uma boa vantagem para quem deseja diminuir suas dívidas.
Quais as regras da portabilidade de financiamento imobiliário?
Antes de tudo, o consumidor precisa compreender que toda a transferência da dívida é fiscalizada pelo Banco Central do Brasil, com o objetivo de que a transação seja feita da forma mais clara possível.
Conheça, aqui, as regras para entender melhor como é feita a portabilidade.
Banco para banco
Todo o procedimento é feito pelos bancos envolvidos. Isso quer dizer o mutuário não precisa interferir em nenhum momento. Tudo é movimentado diretamente entre eles, que enviam todas as informações sobre as parcelas, quantas ainda faltam ser quitadas e as formas de parcelamento.
Essa negociação do banco A com o banco B é feita assim que o consumidor solicita a portabilidade.
Fluxo de informações
Quando o financiado solicita a portabilidade imobiliária, o banco onde o financiamento está registrado tem o prazo de dois dias para que o novo banco receba as informações sobre o financiamento vigente.
E, mesmo após apresentar essas informações, o banco atual ainda tem um prazo de cinco dias para apresentar uma contraproposta para o financiado, que poderá escolher entre mudar ou continuar com o mesmo banco.
Informações da nova proposta
Assim que o contratante recebe as informações do banco de seu interesse para efetuar a portabilidade, ele precisará verificar se os seus documentos estão em ordem e deverá dar atenção especial à proposta e ao contrato.
Dessa forma, o mutuário precisa conferir o CPF e o telefone para verificar se não há erro nessas informações. É necessário que também fique atento ao número do contrato da operação de crédito no banco onde foi iniciado o financiamento e cruzar essas informações com a proposta do novo banco, observando as taxas de juros, o custo total, os prazos, a forma de pagamento e o valor das prestações.
Para maior segurança, verifique também qual é o valor das correções das prestações e o endereço da instituição financeira para a qual você pede a portabilidade.
Após analisar todas essas questões, você deverá aceitar ou rejeitar a portabilidade oferecida.
Gratuidade do procedimento
O processo de portabilidade imobiliária deve ser feito de forma gratuita, ou seja, o consumidor é isento de qualquer taxa bancária. Aliás, se o banco apresentar alguma tarifa para efetuar o procedimento, ele estará indo contra a lei e você poderá denunciá-lo ao Procon (Programa de Proteção e Defesa do Consumidor).
Ainda sobre valores, não existe um valor mínimo para que a portabilidade de financiamento seja efetuada. Mesmo que as parcelas estejam praticamente liquidadas, ainda é possível efetuar a mudança.
O processo de portabilidade, feito entre as instituições financeiras, deve ser gratuito e automático.
Prazo do financiamento
É importante ressaltar que, ao fazer a portabilidade, não existe a possibilidade de aumento do prazo para quitar a dívida faltante. Isso quer dizer que se no banco A ainda faltava o prazo de 48 meses de parcelamento, no banco B o prazo será o mesmo.
Sobre o imóvel
Para terminar, é preciso saber que a portabilidade de financiamento só pode ser feita em imóveis que já estejam prontos. Para aquelas propriedades que estejam em fase de construção ou apenas na planta essa possibilidade não é contemplada.
Resumidamente, as regras para a portabilidade são:
- Somente para imóveis prontos;
- Renegociação do valor da dívida e das taxas de juros;
- Banco atual tem dois dias para passar as informações para o novo banco e pode apresentar uma contraproposta em até cinco dias;
- Não existe um valor mínimo para que a portabilidade seja realizada e não existe cobrança para esse procedimento.
Quando fazer uma portabilidade de financiamento?
A portabilidade se apresenta como uma vantagem para quem deseja mudar o financiamento para diminuir o valor final da dívida.
Para isso, é preciso buscar por instituições financeiras que apresentem taxas de juros mais baixas ou, no mínimo, que sejam mais baixas do que as oferecidas pela instituição financeira onde financiamento original foi feito.
Para saber se os juros são mais baixos, o ideal é estudar a viabilidade em vários bancos, e não apenas em um. Isso faz com que você tenha um leque maior de opções e possa escolher aquele que seja mais vantajoso no momento.
Entretanto, o consumidor precisa compreender que não são somente os juros que garantem uma amortização da dívida. É necessário observar o Custo Efetivo Total (o CET) do banco atual e compará-lo com o banco para o qual se deseja fazer a portabilidade.
Existem inúmeras possibilidades que podem fazer com que a portabilidade seja vantajosa ou não. É importante ficar atento ao fato de que não basta observar a diminuição dos juros sem ter a noção das taxas cobradas pelos bancos, porque isso irá impactar diretamente no valor final do financiamento.
Nesse cenário, analise com frieza o CET antes de fazer a portabilidade e observe se você conseguirá diminuir sua dívida.
Sempre observe o CET para ver se vale a pena trocar o financiamento do seu imóvel para outro banco.
Quando o novo banco pode negar a portabilidade?
Dentro dos trâmites bancários, se tudo for aceito, o procedimento acontece de forma totalmente automática, ou seja, a partir do momento que a portabilidade é requerida, o banco que tem o financiamento terá dois dias para enviar os dados e cinco para oferecer uma contraproposta, mas, ele pode se recusar a fazer uma contraproposta durante esse período, e aí o novo banco passa a ser a instituição financiadora.
Por mais que a portabilidade de financiamento seja uma realidade, e o consumidor tenha o direito de mudar a instituição financeira se isso for mais vantajoso ou ajudar a amortizar a dívida, o novo banco pode negar a portabilidade.
Apesar do novo banco ter o direito de não aceitar a sua portabilidade, é preciso entender que nem todas as justificativas entram como motivos para a recusa.
A instituição pode negar a portabilidade dentro de 4 situações: existe alguma parcela que não foi quitada; o financiado tem o nome sujo nas instituições de proteção ao crédito; sua renda é inferior ao valor proposto pelas parcelas; e o financiamento é para um imóvel que está em construção ou ainda na planta.
Fora essas justificativas, o novo banco deverá aceitar a portabilidade, desde que todos os documentos estejam de acordo e que o contrato seja assinado.
Quais os principais cuidados na hora de solicitar uma portabilidade de financiamento?
Embora a portabilidade possa se apresentar como uma grande vantagem para diminuir as suas dívidas relacionadas a um financiamento, ainda assim é preciso tomar alguns cuidados antes de solicitá-la.
É preciso entender que não existe a possibilidade para a mudança do sistema de amortização da dívida, ou seja, não existe a possibilidade de mudança na forma como a dívida foi parcelada, além de não poder ser alterado o tempo de pagamento das parcelas.
Além disso, é necessário tomar muito cuidado com a prática comum de venda casada, ou seja, para o banco aceitar a sua portabilidade ele irá oferecer um cartão ou outro serviço, o que pode acabar por fazer a sua portabilidade se tornar menos vantajosa.
Fique atento ao procedimento de venda casada. Ainda que amplamente difundida e realizada nessas situações, ela é proibida no Brasil, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (artigo 39, I). É importante ressaltar que não é necessário abrir uma conta no novo banco.
Muitas vezes serão oferecidos outros serviços para que a portabilidade seja realizada, mas essa venda casada é proibida no Brasil.
No mais, o ato da portabilidade em si não acarreta nenhum custo para o financiado. A única taxa que poderá ser cobrada é a de confecção de cadastro para início de relacionamento, caso a pessoa deseje se tornar cliente do banco.
Caso os bancos tentem repassar os custos da mudança para o cliente, é preciso que este reclame, pois isso é uma prática que não está de acordo com a lei, já que a portabilidade é apenas para assegurar o direito do financiado de poder pagar menos, e não um descumprimento de suas obrigações.
Se deseja fazer uma portabilidade, saiba que você pode, a qualquer momento, pedir para mudar a sua instituição financeira se perceber que uma outra apresenta melhores vantagens, mas que existe uma série de caminhos que devem ser tomados e analisados com calma na hora de iniciar um financiamento em um banco.
Geralmente, a portabilidade é uma ferramenta interessante para que o consumidor consiga reduzir as suas dívidas, mas é preciso estar atento aos valores, para realmente ver se serão diminuídos.
Assim, se estiver com dúvidas se será bom efetuar a portabilidade, lembre-se que de que pode ler e reler as regras e todo o contrato de financiamento quantas vezes achar necessário, para ter certeza de que fará algo vantajoso para você.
Lembre-se de que você é quem deve escolher sobre mudar ou não de banco.
Você já se viu em uma situação de portabilidade de financiamento? Encontrou muita diferença entre os bancos que você analisou? Compartilhe sua experiência aqui.
